Изменения в земельном законодательстве Украине, произошедшие за последний год, были призваны упростить процедуру регистрации прав собственности. Однако поспешность и непродуманность этих изменений дали противоположный результат и рынок недвижимости зашел в тупик.

Все, что происходит в нашей стране с земельным законодательством, можно описать одной известной фразой: «Стараемся делать как лучше, а получается — как всегда». И цели были благими, и поправки казались разумными. Но как только дело дошло до реализации этих законов оказалось, что коррупция, безграмотность и нежелание думать становятся сильнее всех законов и постановлений правительства. Цепочка принятых поправок к земельному законодательству в 2009 году привела рынок недвижимости в тупик.

Поспешность в принятии ряда земельных законов была объяснима: Украина должна была выполнить ряд реорганизаций в своем законодательстве, связанных с регистрацией права собственности. В противном случае — валютных кредитов от зарубежных финансовых организаций нам было бы не видать… Возможно, именно поспешность в принятии поправок к законам привела к тому, что отраслевые специалисты эти законы увидели уже после их принятия. Как следствие, о качестве и адекватности новых поправок к законодательной базе лучше не рассуждать. Попытка внедрить эти законы в работу показало, что даже упрощение в регистрации права собственности на землю в Украине не поможет в преодолении коррупции и нежелания что-либо менять в системе. Вплоть до нескрываемого саботажа.

Но работать в новом законодательном поле все-таки приходится. Первым шагом в «упрощении» регистрации прав собственности на землю был Закон Украины № 1066-VI от 5 марта 2009 года «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок», вступивший в силу с 5 мая 2009 года.

К единственному виду правоустанавливающего документа на земельный участок — акту на право собственности — добавились гражданско-правовые договора (купля-продажа, мена, дарение) и свидетельство на право на наследство. Государственный акт на участок, который продается, прикладывается в каждом из перечисленных видов правоустанавливающих документов как дополнение к договору и является его неотъемлемой частью. Нотариус делает отметку на акте о смене собственника. Законодатель также предусмотрел, что если сделка произошла раньше, чем этот закон вступил в силу, нотариус по требованию покупателя обязан выдать ему старый акт и сделать на нем такую же отметку. На первый взгляд — замечательно. Покупатель лишился обязательства после сделки получить новый акт на свое имя (получение нового акта могло занять от 4 месяцев до 2х лет и от 400 до 2000 долларов в эквиваленте!). Но по измененному законодательству право собственности на землю возникает после государственной регистрации этого договора с актом в органах земельного управления. Отметка органа земельного управления стала самым желанным штампиком в стране! И это наши государственные органы поняли сразу.

Обращения граждан с попытками выполнить требования нового законодательства и зарегистрировать договор оказались безуспешными. Первая отговорка — нет образца штампа. Постановление КМУ от 6 мая 2009 года № 439 «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку» предоставила образец отметки нотариусом и земельным управлением и порядок выполнения отметки про переход права собственности на земельный участок. Следующим возражением государственных органов стало отсутствие подзаконных внутренних актов. Через полтора месяца был издан приказ Госзема от 22 июня 2009 года № 326 «Тимчасовий регламент реалізації положень пункту 4 Порядку здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку». Продолжая войну с новым законодательством, земельные органы сообщили, что еще нужно разработать и внедрить «Поземельну книгу» — архив по каждому участку земли. Не удалось напомнить чиновникам, что о существовании такой книги они должны были уже знать из приказа Госзема от 2 июля 2003 года № 174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель». Ст. 12 этого приказа говорила о форме и процедуре ведения Поземельной книги. Еще один довод о невозможности работы по новому законодательству — необходимо менять программное обеспечение всей информационной системе по земле в Украине.

Только спустя полгода, после вступления в силу закона № 1066, земельные управления стали принимать на регистрацию договора с актами — есть одинокие счастливчики, чьи сделки уже прошли процедуру регистрации. Это коснулось и договоров наследства, полученных после 5 мая 2009 года. По сделкам, совершенным до принятия этого закона, регистраций до сих пор нет. Земельные управления стоят насмерть, юристы — представители госорганов — пытаются доказать неконституционность возврата и регистрации старых актов по старым сделкам. Сделки по земельным участкам практически остановились.

Этот же закон запретил продавать части участков без выделения их в натуре. Собственнику земли теперь необходимо выделить в натуре ту часть земли, которую он хочет продать (подарить), изготовить проект отвода, затем получить новый земельный акт на отчуждаемую часть (от полутора до 2х лет плюс затраты), и только потом можно продать выделенную часть как новый участок. На свой страх и риск нотариусы стали оформлять совместную частичную собственность без выделения в натуре (как идеальную долю), если при этом на отчуждаемую часть у каждого сособственника на руках есть свой отдельный акт. Будем надеяться, что такие сделки земельное управление будет принимать к регистрации.

Кабинет министров Украины предпринял отчаянную попытку борьбы с коррупцией: выделил деньги на бесплатное изготовление технической документации для приватизации на землю и получения первичных актов. Постановление КМУ № 774 от 27 мая 2010 года «Питання видачі державних актів на право власності на земельну ділянку» и постановление КМУ от 5 августа 2009 года № 844 «Деякі питання реалізації права власності на землю громадянами України у 2009 році» предоставили новый порядок бесплатного оформления и выдачи гражданам государственных актов на право собственности на землю и порядок использования средств Стабилизационного фонда для этих целей. Возможно, кому-то повезло. Но выделенных средств вряд ли хватит даже на десятую часть тех людей, которым государство задолжало акты за многие годы своей независимости.

Окончательно «помог» в усовершенствовании земельного законодательства Закон Украины от 5 ноября 2009 года N 1702-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю». По этому закону с 1 января 2010 года без кадастрового номера и точной площади земельного участка нельзя продать недвижимое имущество, расположенное на этом земельном участке. То есть, если земля под строением не приватизирована, то для продажи такого строения все равно нужен кадастровый номер земельного участка. Получить такой номер и точный метраж можно только приватизировав этот участок. Продажи домов и сооружений с неприватизированным участком практически невозможны.

Накануне Нового года практически все земельные управления закрылись на инвентаризацию бланков земельных актов. Государство в прошлом году выпустило новый образец такого акта (третий по счету за последние 15 лет), а земельные управления не могут разобраться со старыми бланками. Остается только иронизировать: «Почувствуйте себя гражданами Украины при приватизации земельного участка или при попытке зарегистрировать нотариальный договор в земельном управлении».

Надеюсь, что в 2010 году многие вопросы на законодательном уровне будут решены. Остается только ждать.