Изымать жилье и участки в «общественных интересах» станет проще. Обладатели ветхого жилья столицы (да и других городов тоже) получили новый повод для тревоги, пишет Киевский телеграф.

Параллельно с обсуждением оптимистической новости — очередного старта масштабной реконструкции хрущевок — стало известно о новациях проекта Жилищного кодекса, подготовленного парламентским комитетом ко второму чтению. В частности, упрощается процедура принудительного выкупа частных квартир по мотивам общественной необходимости. К такой необходимости может быть отнесено строительство не только мостов, дорог, трубопроводов, но и реконструкция кварталов старой застройки и возведение зданий "коммерческого характера"…

В тени Русановских садов

Термин "общественная необходимость" существовал давно. Но в лексикон широких масс вошел пять лет назад, благодаря конфликту между городскими властями и дачниками Русановских садов вокруг строительства Подольско-Воскресенского моста.

Городские власти уверяли, что хотят полюбовно решить вопрос с компенсациями дачникам. Последние доказывали, что у них хотят просто отобрать дома и участки без какой-либо реальной компенсации. И что за 10 соток земли дают… 800 грн. В конце концов, спор вокруг 13 га Русановских садов, поделенных на дачные участки, был поднят на законодательный уровень.

В итоге в прошлом году был принят специальный Закон "Об отчуждении земельных участков частной собственности для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости" (закон 1559-VI). Впоследствии его ветировал Виктор Ющенко, но парламент вето преодолел.

Похожая, хотя и несколько иная ситуация была с жителями столичных хрущевок. Когда несколько лет назад власть заговорила об идее реконструкции и сноса малогабаритного жилья, Кабмин (тогда им рулила Юлия Тимошенко) обещал прописать новые правила компенсации в специальном законопроекте.

Но грянул экономический кризис. Строительный бум остался в прошлом, и о реализации проекта застройки "хрущевочных районов" как-то забыли. К счастью. Потому что, по словам представителей строительных компаний, пожелавших не называть своих имен, даже в благополучные времена о справедливой компенсации за изъятое жилье можно было говорить с большой натяжкой, передает ibud.ua. Сейчас же, когда себестоимость строительства выросла, а цена квадратного метра упала, инвестор скрупулезно считает каждую копейку прибыли. И будет делать все, чтобы оценить сносимое жилье по самой минимальной стоимости.

Цена равноценности

Неудивительно, что проект нового Жилищного кодекса стал самой обсуждаемой после Налогового кодекса законодательной новацией власти. Почти все наблюдатели обращают внимание на нормы, согласно которым жильцов домов, подлежащих реконструкции или идущих под снос, смогут выселять в любой район вне зависимости от того, где располагается реконструируемый или сносимый дом. А в случае отказа — принудительно выкупать по мотивам общественной необходимости и по цене, установленной местной властью.

На практике это может означать, что обитатель престижных Печерских холмов столицы имеет значительные шансы переселиться на криминогенную Борщаговку, в равноценное по размерам и качеству, но в разы отличающееся по рыночной стоимости жилье.

Правда, поясняют юристы, нормы, позволяющие изымать частное имущество по мотивам "общественной необходимости", действуют и сейчас. И не только в соответствии с законом 1559-VI. Выселять граждан в любое удобное для властей место (в пределах населенного пункта) можно и по нормам действующего Жилищного кодекса. "Речь не идет о кардинальном изменении существующей системы, инструментарий у властей есть и сегодня. Однако процедура, по всей видимости, будет упрощена", — говорит управляющий партнер GR&BM Consulting Дмитрий Атаманчук.

Но самая большая интрига разворачивается вокруг цены принудительного выкупа. Поскольку алгоритм ее проект кодекса не оговаривает, местные власти вполне могут осуществить это по балансовой стоимости, которая (как показывает практика) обычно в 5—8 раз ниже, чем рыночная цена конкретной квартиры.

"Да, изъятие производится не безвозмездно, но при отсутствии согласия собственника имущества выкупную стоимость определяет суд, — поясняет Дмитрий Атаманчук.

— Нижний и верхний пределы цены ограничиваются лишь внутренним убеждением судьи (статья 86 Кодекса административного судопроизводства) и, так сказать, аргументами сторон. Сам же механизм определения цены описан в Законе №1559-VI "Об отчуждении земельных участков частной собственности для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости". Новый Жилищный кодекс же упростит определенные процедурные вопросы для властей".

Не хочется, конечно, бросать тень на систему отечественного правосудия, но из песни слов не выкинешь. То, какие "аргументы" лучше всего воздействуют на суд, — общеизвестно. А теперь вопрос на засыпку: у кого эти "аргументы" будут весомее — у бедного пенсионера, лишающегося жилья, или у крупного инвестора, который в сотрудничестве с местной властью (также заинтересованной в проекте) решил заработать прибыль на облагораживании престижного района и не собирается осыпать золотом каждого, кто не хочет покидать свою халупу?

Причем (обратите внимание!) по всему выходит, что выселение с "общественной" формулировкой "прокатит" именно в случае реконструкции жилья. Другими словами, строительства на месте скромной хрущевки не дороги или больницы общественного пользования, а какого-нибудь элитного многоквартирного дома за средства инвесторов. И тут вопрос уже не столько юридического толка, сколько морально-философского.
"Априори частный застройщик не может быть выразителем общественных интересов, — высказывает свое мнение эксперт Фонда общественной безопасности Юрий Гаврилечко.

— Общественные интересы, а если точнее сказать, интересы общины конкретного города, района, села и области представляет исключительно законно избранный орган местного самоуправления. То есть местный совет. Не администрация, которая, будучи органом исполнительной власти, представляет интересы государства в целом.

Соответственно изъятие частной собственности в общественных интересах возможно исключительно в отношении тех проектов, которые представляют значимость именно для общины. К ним я бы отнес прокладку бесплатных дорог, возведение мостов, развитие инфраструктуры (электрификация и газификация), строительство социальных объектов, таких как больницы, школы и т. п. Никакие коммерческие проекты не имеют ни малейшего отношения к общественной необходимости, передает ibud.ua. Даже если они застраиваются по программам реконструкции районов или развития территории.

Здания, на которых коммерческие структуры или частные лица предполагают зарабатывать деньги, не могут служить общине напрямую и быть основанием для изъятия частной собственности в общественных интересах. Исключение можно сделать в одном случае: когда абсолютно все квартиры в построенном доме передаются на безоплатной основе членам общины для какого-то социального проекта. Например, для обеспечения жильем пострадавших от аварии, стихийного бедствия, очередников, льготников и т. д.", — заключает Гаврилечко.

Впрочем, юристы уверены, что застройщики не будут действовать напролом, а хитро развернут "дышло" законов в свою пользу. "Имущество будет изыматься не частными компаниями, а центральной и местной властью, — предполагает Дмитрий Атаманчук. — А вот уже от властей "лакомые" объекты могут перейти к частным строительным фирмам. Такая "двуходовка" сводит на нет прямые претензии бывших частных собственников к будущим.

А определенный временной промежуток между первым (отчуждением в пользу властей) и вторым (передача частному застройщику) событиями уменьшит потенциал общественного резонанса. Ну и в это же время будет меняться целевое назначение изъятого участка. Например, изъяли под строительство дороги, а потом заменили на строительство жилой многоэтажки…".

Не Жилкодексом единым

В принципе, говорить, что Жилищный кодекс что-то радикально меняет в уже сложившейся ситуации, — это, мягко говоря, преувеличение. С той поры как частная собственность была признана в нашей стране официально, конфликт интересов вокруг нее стал перманентной социальной проблемой.

"Очень часто у нас происходит подмена понятий, и частная собственность одних граждан переходит во владение других под предлогом будто бы общественного интереса. Например, мой дом-развалюху теоретически могут снести, потому что он мешает строительству офисного центра. А вот снести офисный центр, если он мешает моей халупе, — это почти невероятно.

Если, конечно, "халупа" не используется как формальный повод для войны разных коммерческих структур, из которых одни хотят строить, а другие — помешать строительству или "слупить отступные". Но это совсем другая история. Мы же говорим о концептуальном вопросе: неравноправии частной собственности по имущественному признаку. Другими словами, прав тот, у кого больше материальных ресурсов".

Поэтому, хотя по Конституции отчуждение объектов права частной собственности может применяться как исключение и только по мотивам общественной необходимости, а также принудительно в случае чрезвычайного положения или войны (причем в первом случае компенсация должна быть уплачена до отчуждения, а во втором — после), на практике все гораздо проще. И главное — размыто с точки зрения правовых понятий.

"Определение терминов "общественные нужды" и "общественная необходимость" в упомянутом выше законе есть. Это — "обусловленная общегосударственными интересами или интересами территориальной общины исключительная необходимость/нужда…". Но надо ли напоминать, что "интересами государства/общины", "исключительной необходимостью" и прочим можно объяснить буквально все — от грабежа до раскулачивания. Отечественная история весьма богата такими примерами.

По закону имеют право изъять: земельный участок, жилой дом (в том числе многоквартирный), другие постройки, находящиеся в собственности физических или юридических лиц, передает ibud.ua. "Потерпевшему" (от изъятия части земельного участка) в таком случае предоставляется сомнительное право требовать, чтобы земельный участок был у него изъят полностью, а не частично. Это не шутка, а пункт 5 статьи 3 закона 1559-VI".

Как водится, единственным легитимным путем для защищающихся остается суд. И здесь, если виртуозно владеть юридическими навыками, можно переиграть очень сильного противника. Даже в нашем неординарном судопроизводстве. "Изъять земельный участок, квартиру или дом у человека теоретически нетрудно, но на практике это совсем непросто. Как говорят американцы, дьявол кроется в деталях…", — обнадеживает Дмитрий Атаманчук.