Строительный бум никуда не уходил, он просто трансформировался в малые формы - загородные малобюджетные многоквартирные дома, пишет Корреспондент.

Строитель Дмитрий Карпов возводит не только дома, но и многоходовые бизнес-стратегии. Накануне глобального экономического кризиса он покинул денежное место главного экономиста крупного строительного холдинга Укогруп, чтобы основать свою небольшую компанию. И не прогадал. Предприниматель приступил к сооружению жилых домов в пригороде Киева. Прибыль его компании измеряется шестизначными цифрами.

"Я даже кризис не почувствовал - только строил и продавал", - говорит Карпов.

Лучшее из конкурентных преимуществ в строительном бизнесе - цены на квартиры вдвое ниже рыночных. Знание этого секрета в кризисные времена помогло таким строителям, как Карпов, встать на ноги. К тому же земля за городом подешевела едва ли не втрое. На рынке труда - сотни строителей, готовых работать за более скромные зарплаты, чем два года назад.

Возводимые здания Карпова - дома с малым количеством этажей, то есть не требующие сложной строительной техники. Еще один немаловажный фактор, определяющий дешевизну проекта, - относительно низкие объемы обязательных сборов. Низкие в сравнении с городским многоэтажным строительством, где чиновничьи поборы чуть ли не удваивают себестоимость недвижимости.

Лучшее из конкурентных преимуществ в строительном бизнесе - цены на квартиры вдвое ниже рыночных. Знание этого секрета в кризисные времена помогло таким строителям, как Карпов, встать на ноги.

Столичные жители оценили загородный экономвариант Карпова: некоторые уже пакуют чемоданы для переезда, а другие - празднуют новоселье. Идея понравилась не только потребительским массам, но строительным компаниям и агентствам недвижимости. Одни активно строят, другие активно продают.

В итоге, по данным Строительной палаты Украины, из полутора сотен построенных в столичном пригороде в первом полугодии 2010 года домов малоэтажного формата на сегодня практически все уже проданы. Половина квартир нашла своего покупателя еще на стадии закладки фундамента.

Одним из пионеров в освоении пригорода стала Виктория Миронова, столичный веб-дизайнер, быстро сориентировавшаяся в ценовой политике современного мира недвижимости и ставшая одним из покупателей квартиры в загородной новостройке. "Выгоду трудно переоценить: квартира в живописном Ирпене мне обошлась в два раза дешевле аналогичной в столице", - радуется новосел.

Улучшенная планировка

Экономический кризис обанкротил потребителей, но спрос на жилье остается необычайно высоким. Ажиотаж вполне объясним: по данным риелторского агентства САН, цена средней квартиры в малоэтажных домах Ирпеня, Бучи и Ворзеля площадью 40 кв. м колеблется в пределах $ 30 тыс.

"Продав однокомнатную квартиру в Киеве, в пригороде можно купить двух-трех комнатную квартиру", - уверен директора агентства недвижимости САН Дмитрий Мельниченко.

Главный секрет дешевизны загородного экономформата в том, что малоэтажное строительство не требует использования спецтехники, как высокоэтажки, продолжает Виталий Стрельцов, представитель одного из застройщиков, не пожелавший назвать свою компанию.

Например, семье Мироновой ее однокомнатная квартира в Ирпене общей площадью в 44 кв. м обошлась в $ 38 тыс., то есть $ 863 за квадратный метр. В то же время, по данным агентства недвижимости Благовест, в ближайшем от Ирпеня столичном микрорайоне Святошин средняя стоимость жилого квадрата в новостройке - $ 2,1 тыс., почти в три раза больше. Расстояние между этими объектами - около 10 км.

Главный секрет дешевизны загородного экономформата в том, что малоэтажное строительство не требует использования спецтехники, как высокоэтажки, продолжает Виталий Стрельцов, представитель одного из застройщиков, не пожелавший назвать свою компанию. "Справляется фактически одна бригада из нескольких десятков строителей, - объясняет он. - Это существенно экономит затраты застройщика".

Вместе с тем низкие цены на посткризисные квартиры, по словам Карпова, сохраняются еще и потому, что от небольших компаний-застройщиков местные власти не требуют "откупных" в виде объектов соцкультбыта, что стало традицией в больших городах и увеличивает стоимость жилья в мегаполисах. "Здесь никого не заставляют перед сдачей дома в эксплуатацию еще достраивать за свой счет детские сады или поликлиники, как это заведено в Киеве", — говорит Карпов.

Также, считает он, низкими цены на пригородное жилье остаются из-за того, что в регионах меньше, чем в городе, сборов застройщики платят различным контролирующим структурам. "В мегаполисах объем таких выплат достигает 40% от себестоимости квадратного метра, что и делает столичное жилье невероятно дорогим", - рассказывает строитель.

На руку покупателю сыграло и падение во время кризиса цен на землю в пристоличном регионе. Мельниченко подсчитал: если два года назад сотка земли под застройку в Ирпене стоила около $ 35 тыс., то в 2010 году цены снизились до $ 6 тыс. "Это непосредственно влияет на стоимость квартиры в пригороде", - отмечает эксперт.

Кроме того, упрощает оформление такого строительства и то, что по документам малоэтажные дома обозначены как частные постройки. Застройщик не ждет выделения земли от городских властей, а строит на уже купленном частном участке. "Все это исключает проведение дорогостоящих государственных экспертиз и экономит не только деньги самих покупателей, но и время сдачи объекта", - уверен Мельниченко.

Экономия времени и весьма небольшие объемы работ, говорит Карпов, позволяют сдать малоэтажный дом в эксплуатацию через 8-12 месяцев после начала строительства.

"Изначально многие опасаются покупать жилье на стадии фундамента, но когда через два месяца видят уже выгнанную коробку, то это мгновенно успокаивает", - продолжает Мельниченко нахваливать новинку строительного рынка.

Миронова - живое подтверждение вышесказанного. "Когда мы с сестрой покупали квартиру еще на стадии строительства первого этажа, то было, конечно, страшно, не обманут ли, - говорит она. - Но когда через полгода объявили об окончании строительства, то поняли, что рисковали не зря".

Предтечей экономформата загородного жилья, по словам начальника департамента маркетинга компании SV Development Владимира Степенко, стали перепланированные на несколько квартир элитные особняки, продажи которых начались сразу после обвала рынка дорогого жилья. "Было такое, что уже готовые элитные коттеджные городки перепланировывались и распродавались как жилье экономкласса", - вспоминает эксперт.

По словам Стрельцова, ситуация сама подсказала бизнесу, какой товар нужен рынку. "Вот первый дом - это частный особняк на одного хозяина, построенный еще до кризиса, вот таунхаус, уже разделенный на двух владельцев во время кризиса, а вот и дитя кризиса - малоэтажный дом на десяток квартир", - указывает предприниматель на стоящие друг возле друга строения.

Компания, где работает Стрельцов, является застройщиком целого квартала таких малоэтажных домов в Ворзеле. Часть квартир уже продана, и он не сомневается, что скоро найдет своего владельца и вторая очередь жилья.

"Сейчас это самый популярный товар на рынке загородной недвижимости, который не нуждается в особой рекламе", - Стрельцов не успевает договорить, как его уже прерывает телефонный звонок: новый клиент спешит узнать цены на ворзельское жилье.

Соседи по площадке

Запах больших денег почуяли и крупные застройщики. Лидеры отрасли до последнего времени в основном сосредотачивались на возведении столичных высоток. А в 2010 году они активно отвоевывают у своих мелких конкурентов загородный рынок. Так, по словам Карпова, первую очередь из малоэтажных домов в пригороде уже готовится построить Киевгорстрой.

Президент холдинга Василий Можар рассказывает, что планирует разработать целую программу возведения малоэтажных недорогих жилых домов в регионах страны. "Строительство такого жилья более эффективно, более экономично, выгодно, и рынок сегодня имеет большую потребность в этом", - считает Можар.

В частности, по его словам, строить такие дома Киевгорстрой будет на земельных участках площадью не меньше 5 га, что автоматически сделает такую застройку крупнейшей в регионе. Первым местом экспансии глава Киевгорстроя назвал пристоличный город Бучу, в котором сооружение малоэтажек не прекращалось даже в кризис.

Строительных гигантов привлекает пусть небольшой, но все же стабильный заработок - до $ 300 тыс. с каждого проданного малоэтажного дома. При этом, по словам Мельниченко, себестоимость загородного квадратного метра составляет около $ 500, а средняя продажная цена достигает $ 850, что само по себе обеспечивает постоянный интерес покупателей к таким проектам. "Это гораздо лучше вялого столичного рынка недвижимости", - уверен эксперт.

Единственное, что затмевало радужные настроения застройщиков, - это законодательное ограничение площади и высоты таких домов. Как рассказал Корреспонденту Карпов, согласно закону общая жилая площадь подобных "маломерных" домов не может превышать 500 кв. м, а их высота должна быть не больше двух этажей. Если не уложиться в эти габариты, то застройщику, по словам экспертов, придется потратиться на множество дорогостоящих государственных экспертиз, во время которых и покупатели и продавцы теряют деньги и время.

Таким образом, в условиях остановки ипотечного кредитования дешевое малоэтажное жилье стало фактически единственным товаром, который сегодня активно продается на рынке недвижимости.

Чтобы обойти ограничения по этажности здания, строители пошли на хитрость: вместе с двумя "законными" этажами строят вполне жилой "чердак" и точно такой же жилой "подвал". "Фактически никто закон не нарушил, но человек может поселиться не только на этажах, но и, например, на чердаке, который является полноценным жилым этажом", - говорит Мельниченко и приглашает Корреспондент посмотреть на такую "чердачную" квартиру.

Таким образом, в условиях остановки ипотечного кредитования дешевое малоэтажное жилье стало фактически единственным товаром, который сегодня активно продается на рынке недвижимости. "Без ипотечного кредитования мало кто из украинцев смог бы заплатить за столичную квартиру целиком, - продолжает продавец, - и поэтому такие малоэтажные дома в пригороде - это самый реальный способ обзавестись своим жильем".

С такого низкого старта, уверены эксперты, интерес к загородному жилью экономкласса будет расти и дальше. Причем зона застройки, по данным SV Development, не ограничится только Ирпенем, Бучей и Ворзелем, а включит в себя Вышгород, Бровары и Обухов - фактически весь пригород Киева.

"Сейчас, на фоне вялого столичного рынка, дешевая пригородная недвижимость будет интересовать инвесторов все больше и больше, - уверен Мельниченко. - И будущее рынка недвижимости отнюдь не в Киеве, а на десятом километре Варшавской трассы".

$ 850 - средняя цена за 1 кв. м нового жилья в столичном пригороде, в самом же Киеве в среднем метр новостройки превышает $ 2 тыс.

40 кв. м - средняя площадь новой загородной квартиры в малоэтажном доме

8 месяцев - средний срок сдачи в эксплуатацию малоэтажных домов в пригороде столицы