Сразу стоит оговорить, что перед такой покупкой необходим совет специалиста, потому что здесь немало «подводных камней», которые могут быть известны только тем, кто профессионально занимается этими вопросами.

Некоторые люди, чтобы взять кредиты, оформляют их под залог имущества, а потом не всегда имеют возможность уплачивать очередные взносы и банки получают право продавать их недвижимость, чтобы погасить кредиты. Надо знать, что есть принудительная и добровольная продажа залогового имущества. В последнем случае сведен к минимуму риск, что договор купли-продажи впоследствии может быть признан недействительным. Хотя цены в таком случае на имущество существенно не отличаются от иных предложений на рынке недвижимости.

При принудительной продаже приобретается имущество на публичных торгах, где цена может быть ниже до 40%, но риск намного возрастает. Для участия в торгах нужна специальная регистрация, необходимо внести взносы (гарантийный и регистрационный), которые являются своего рода гарантией вашего серьезного намерения. Если вы выигрываете аукцион, то за неделю должны расплатиться, а тем, кто «остался за бортом» гарантийный взнос возвращается.

Риск заключается в том, что торги могут быть признаны по каким-то причинам недействительными, т.к. обращаться в суд имеет право любой участник аукциона. Конечно, если торги признают таковыми, то уплаченные деньги возвращают. При покупке залогового имущества, особенно квартир, надо быть предельно внимательными. Ведь в них могут быть прописаны бывшие владельцы и, что особенно важно, их несовершеннолетние дети. По закону им в первую очередь должно быть предоставлено полноценное жилье. Однако это в жизни бывает не всегда так. На продажу жилья и принудительную в том числе, где прописаны дети до 18 лет, требуется разрешение от органов опеки. А когда такого разрешения не существует, то сделка признается недействительной.

Один из супругов может также оспорить сделку в том случае, если подает в суд и заявляет, что он вообще не был поставлен в известность о наличии кредитного договора. В семейном кодексе Украины в ст.65 ч.2 и 3 значится, что договора супруги заключают с согласия друг друга, кроме мелких бытовых покупок. И здесь нужно письменное согласие второго супруга на право продажи имущества, которое нотариально заверено, а не является просто устным разрешением. Особняком стоит имущество, на которое наложен арест правоохранительными органами, пока ведутся следственные действия. На имущество может быть наложен и административный арест.

Прежде чем принять решение об участии в торгах, надо внимательно присмотреться к организаторам торгов, а также тщательно изучить документы на залоговое имущество. Лучше для этого пригласить специалиста, который сможет на профессиональном уровне проверить все нюансы, о которых вам может быть просто неизвестно. Юристы и нотариусы могут сделать по вашей просьбе запросы в исполнительную, налоговую службы, в Единый реестр по запретам отчуждения имущества. Взвесьте и проверьте все, и если выгода есть, то участвуйте в торгах.